Prawdziwy zysk z inwestycji w nieruchomości.

Nie samym najmem człowiek żyje. Czyli jak trwale i bezpiecznie budować oraz pomnażać majątek dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Case study.

Inwestowanie w nieruchomości może być kluczowym elementem w budowaniu trwałego i bezpiecznego majątku. Przykład jednego z naszych klientów pokazuje, jak właściwie dobrane inwestycje w mieszkania na wynajem w ciągu dwóch lat okazały się najbardziej stabilną, bezpieczną i zyskowną opcją inwestowania.

Jeśli rozsądnie zaplanujemy cały proces, właściwie zlecimy jego obsługę to nasze pieniądze mogą dodatkowo pracować dla nas w pełni pasywnie. Na pomnażanie majątku i zysk z inwestycji w mieszkania na wynajem wpływ ma wiele czynników, które są materiałem na odrębny artykuł. W przypadku opisanym poniżej składowymi zyskowności są:

  • pozyskanie odpowiedniego mieszkania w okazyjnej cenie
  • wykonanie odpowiednio zaplanowanych prac w celu podniesienia rynkowej wartości mieszkania
  • wzrost wartości mieszkania w czasie
  • regularna „dywidenda” – przychody z czynszu najmu
  • niski podatek od regularnych przychodów bądź nawet jego brak (pod pewnymi warunkami) przy wyjściu z inwestycji

Nie tylko najem.

Warto wiedzieć, że w długim terminie sam zwrot z najmu nie jest jedynym istotnym aspektem inwestycyjnym odpowiedzialnym za zyskowność inwestycji.

Treść tego artykułu opiera się w całości na portfelu inwestycyjnym składającym się z trzech mieszkań inwestycyjnych znalezionych, przygotowanych i obsługiwanych przez nas na zlecenie jednego z naszych klientów. Inwestor chciał bezpiecznie ulokować środki w mieszkania na wynajem na terenie Śląska a w związku z tym, iż inwestycje te miały być w pełni pasywne i obsługiwane przez naszą firmę, dokładna lokalizacja nie miała dla niego znaczenia.

Wybraliśmy lokalizacje charakteryzujące się:

  • stosunkowo niską kapitałochłonnością
  • niską podażą mieszkań na wynajem przy jednoczesnym sporym popycie
  • małą ilością profesjonalnie stworzonych (atrakcyjnych) mieszkań na wynajem
  • rozrastająca się infrastrukturą oraz rosnącym zapleczem miejsc pracy
  • małą ilością nowych inwestycji deweloperskich

Finalnie wyselekcjonowaliśmy trzy atrakcyjne (również okazyjne cenowo) mieszkania do częściowego i generalnego remontu na terenie:

  • Piekar Śląskich (2 pokoje 38m2)
  • Pyskowic (2 pokoje 39m2)
  • jednej z dzielnic Zabrza (3 pokoje 44m2)

W mieszkaniach wykonano częściowe i generalne remonty, pełne wyposażenie oraz przygotowanie do bezproblemowego najmu. Każde z mieszkań z racji bardzo dobrej lokalizacji i braku mieszkań o podobnym standardzie zostało wynajęte błyskawicznie w najwyższych w tamtym czasie stawkach najmu w okolicy.

Tutaj możemy postawić kropkę jeśli chodzi o częściowy zwrot z inwestycji w oparciu o koszt początkowy zawierający zakup, koszty około zakupowe, prace remontowe, wyposażenie, wynajęcie oraz koszt pełnej obsługi inwestycji w odniesieniu do wzrostu wartości tych konkretnych inwestycji do dnia dzisiejszego (01.03.2023). Cała inwestycja odbyła się w okresie pomiędzy 03.2021 a 09.2021. dla uproszczenia kalkulacji przyjęliśmy jej zakończenie na 09.2022 czyli 1,5 roku temu. Zestawienie sumy kosztów oraz wzrostu wartości i zyskowności wygląda następująco:

Łączny wzrost wartości całego portfela mieszkań jak widać wyniósł 27,83%. Co w zestawieniu z odczytem inflacji na styczeń 2023 w wysokości 17,20% daje prawdziwe zabezpieczenie majątku i realny wzrost wartości kapitału początkowego na poziomie 10,63%.

A to nie wszystko.

Dywidenda” czyli dodatkowy zysk z najmu.

Dla ogółu, inwestowanie w mieszkania na wynajem to przede wszystkim regularnie uzyskiwane przychody, które są istotną częścią inwestycji dającą większy komfort i bezpieczeństwo. W dodatku uzyskiwane w pełni pasywnie dzięki delegowaniu całości obowiązków właściciela mieszkania na podmiot zewnętrzny, są bardzo miłym dodatkiem do całej inwestycji. Oczywiście delegowanie obsługi mieszkań na wynajem jest dodatkowym kosztem zmniejszającym wysokość uzyskiwanych przychodów z najmu, ale dzięki temu osiągamy finalny cel inwestycji w nieruchomości – bezobsługowość, święty spokój i bezpieczeństwo.

W przypadku opisywanych mieszkań uzyskiwane realne stopy zwrotu z kapitału w oparciu o stawki najmu przy całkowitej obsłudze inwestycji przez firmę zarządzającą najmem wyniosły średnio około 7% rocznie. Mówimy tu o REALNYM zwrocie z najmu, uwzględniającym wszystkie koszty poboczne, czynsze do spółdzielni, ewentualne serwisy i interwencje oraz koszt obsługi firmy zarządzającej. Wiele z dostępnych na portalach ogłoszeń dotyczących ofert sprzedaży mieszkań inwestycyjnych niestety nie uwzględnia w swoich kalkulacjach wszystkich kosztów pobocznych – oferując tak naprawdę zwrot z najmu „brutto”.

Magiczny eliksir prawdziwej inwestycji – wzrost wartości + najem + bezpieczeństwo + bezobsługowość = przyjemny zysk.

Jak ustaliliśmy wcześniej, po uśrednieniu czasu trwania inwestycji na okres 1,5 roku na dzień dzisiejszy wygląda to następująco:

Biorąc pod uwagę całkowity wzrost wartości oraz zyski z najmu inwestor wypracował 38,2% zysku z kapitału początkowego, 25,46% w ujęciu rocznym. W tym przypadku daje nam to łączną kwotę zysku w wysokości 237 550,34 zł. W pełni pasywnie. Oczywiście powyższe kalkulacje nie uwzględniają opodatkowania przychodu z najmu lub zysku w sytuacji sprzedaży mieszkań, to już zupełnie odrębna i bardzo indywidualna kwestia.

Biorąc pod uwagę powyższe kalkulacje i dotychczasowe skutki rozsądnych inwestycji w lokale mieszkalne, okazuje się, że niewiele mamy na dzień dzisiejszy dostępnych opcji inwestycyjnych w aktywa przynoszące podobne stopy zwrotu przy jednoczesnym bezpieczeństwie i stabilności, które tak mocno oparły się inflacji generując dodatkowy zysk.

Oczywiście, zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem możemy zwiększyć na różne kreatywne sposoby jak np. tworzenie pakietów mikrokawalerek (kilku mieszkań na jednej księdze wieczystej) lub pokoi na wynajem. Warto mieć jednak na uwadze, że wraz ze wzrostem zwrotu z najmu takich produktów, spada ich bezpieczeństwo i łatwość zbycia (wyjścia z inwestycji), rośnie również nakład pracy przy ich obsłudze. Skomplikowane twory inwestycyjne bez znacznego obniżenia ceny transakcyjnej będą produktem wyłącznie w kręgu zainteresowania ewentualnych inwestorów. Niewielkie „standardowe” mieszkanie na wynajem będzie jednak wciąż mieszkaniem pożądanym przez inwestorów i przeciętnego Kowalskiego poszukującego mieszkania na własne cele mieszkaniowe, co czyni je łatwo zbywalnym i zachowującym wartość. Szybki, wyższy zwrot z najmu czy bezpieczne i stabilne (lecz zyskowne jak widać) budowanie majątku w oparciu o niewielkie i łatwo zbywalne mieszkania to jednak indywidualna kwestia każdego inwestora.

Mimo wielu zmian na rynku, wzrostu kosztów i nowych form inwestycji wciąż aktualne pozostają popularne cytaty:

“Kupując nieruchomości, nie musisz być geniuszem finansowym lub posiąść wiedzy z dziedziny inwestowania. Musisz po prostu mieć umiejętność wyboru właściwej nieruchomości.”

– Robert Kiyosaki

“Najlepszym sposobem na zdobycie bogactwa jest posiadanie nieruchomości.”

– Andrew Carnegie

JN