W kwestii dostępności mieszkań na wynajem w tej chwili sytuacja jest naprawdę dramatyczna. Obecnie mamy najniższą liczbę dostępnych apartamentów do wynajęcia w historii, według Pawła Sztejtera, szefa działu mieszkaniowego w firmie konsultingowej JLL. jedynie około 8 tysięcy mieszkań można teraz wynająć w sześciu głównych miastach, twierdzi firma. Przy tak małej podaży czynsz najmu wzrósł w tempie, jakiego nie widzieliśmy od lat.
Rok 2022 przyniósł wiele wstrząsów i niestabilności dla branży nieruchomości. W czwartym kwartale sprzedaż na sześciu kluczowych rynkach poprawiła się znacząco – o około 30% – w odniesieniu do bardzo słabego trzeciego kwartału, kiedy deweloperzy sprzedali mniej niż 7 000 jednostek, co wywołało pewien optymizm na rynku. Poprawa wyników czwartego kwartału wynika głównie z działalności nabywców gotówkowych. Jak powiedziała Aleksandra Gawrońska, dyrektor ds. badań rynku mieszkaniowego w JLL, podczas spotkania prasowego „cały rok 2022 ze sprzedażą 35 tysięcy na sześciu głównych rynkach pokazuje, że wróciliśmy z wynikiem do okresu poprzedzającego boom mieszkaniowy 2013 roku, więc możemy uznać wyniki za całkiem dobre.
“Prawdopodobnie zobaczymy pewne spowolnienie w pierwszej połowie 2023 roku, ale druga połowa powinna mieć delikatny wpływ na zakupy. Rok może nas zbliżyć do wyniku 2022 r., kontynuowała. Według statystyk JLL można było zauważyć zawieszenie niektórych projektów, które zostały uwzględnione w ofercie pod koniec grudnia, który został przewidziany na około 49 tysięcy.
Ważne zmiany prawne
Gawrońska przewidziała, że w 2023 roku do ustawy zostaną wprowadzone zmiany w zakresie kredytów subsydiowanych, zwiększenia zdolności kredytowej oraz wymogów dotyczących zakupu dodatkowych nieruchomości, w tym sektora PRS. (sektora najmu instytucjonalnego).
Dodała, że wdrożenie rządowego programu pożyczek z 2% stopą procentową i zniesienie bufora ostrożnościowego mogłoby pomóc w odzyskaniu popytu na pożyczki. – Według Gawrońskiej może to wzmocnić filary sprzedaży w sześciu ważnych obszarach. To prawdopodobnie nie będzie widoczne w 2023 roku, ale do 2024 roku wzrost powinien być znaczący.
W kategoriach nominalnych ekspertka nie przewiduje spadku cen; w związku z ograniczeniem podaży raczej można przewidzieć dość istotny wzrost cen w nadchodzących 2 – 3 latach.
Najniższa dostępność mieszkań w historii
Jako trudny, eksperci oceniają stan rynku wynajmu. – Istnieje duże zapotrzebowanie na wynajem mieszkań w naszym regionie (…). W tej chwili sytuacja jest naprawdę dramatyczna. Obecnie jest najmniej mieszkań do wynajęcia dostępnych w zarejestrowanej historii. Według Pawła Sztejtera, szefa działu mieszkaniowego w JLL, obecnie w sześciu największych miastach Polski brakuje około 700 tys. wolnych mieszkań.
Stwierdził, że liczba ta została oszacowana mimo konserwatywnego podejścia do prognoz długoterminowego zapotrzebowania na spełnienie potrzeb mieszkaniowych osób z Ukrainy. Liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia również spada; w ciągu roku zmniejszyła się o 75%. (…) Poza tym ceny najmu stale i dość mocno rosną – jest to najwyższy zaobserwowany poziom od wielu lat. Wzrost cen transakcyjnych, niska podaż mieszkań na sprzedaż jak i na wynajem, inflacja oraz rosnące koszty utrzymania lokali dodatkowo zwiększają prawdopodobieństwo dalszych wzrostów cen najmu.
Sztejter uważa, że umożliwienie inwestorom instytucjonalnym wdrażania kolejnych inwestycji jest jedną ze strategii zwiększenia podaży mieszkań. Twierdzi, że nie ma ryzyka na kontrolę polskiego sektora wynajmu przez sektor prywatny. – Obecnie 0,4% aktywów jest własnością inwestorów w sześciu największych miastach. Udział ten będzie wynosił 1-1,5 proc., jeśli w ciągu najbliższych 5 do 6 lat zakończą wszystkie zaplanowane inwestycje. Twierdzenie, że, polski rynek najmu zostanie zmonopolizowany jest niedorzeczne – uważa ekspert.
